Con el mismo espíritu con que fueron desarrollados los anteriores temas en éste blog, es decir el de colaborar tratando de responder al conjunto de consultas que normalmente me hizo y/ó sigue haciendo la gente en general, y paralelamente intentar sanamente difundir las actividades é incumbencias Profesionales de la AGRIMENSURA, es que hoy escribiremos sobre la Propiedad Horizontal.
La Ley 13.512 es la Ley que rigió hasta el 31/07/2015 ésta posibilidad de Subdivisión dentro del ámbito Nacional y ha sido la herramienta Legal a través de la cual se permitió realizar la Subdivisión en Propiedad Horizontal.
A partir del primer día del corriente Mes (Agosto de 2015), entraron en vigencia las Leyes 26944 y 27077, de Aprobación del Código Civil y Procesal de la Nación.
Una vez que estén definitivamente Reglamentadas las citadas Leyes regirán, las Normativas, Disposiciones, Ordenanzas, etc. que permitirán continuar realizando Subdivisiones en Propiedad Horizontal.
Intentaremos dar ejemplos concretos de casos en donde se plantea ésta posibilidad de subdivisión, aclarando desde el principio que todos y cada uno de los Municipios del País son los encargados, en total acuerdo a Leyes Nacionales, Provinciales y Ordenanzas Municipales los Entes Estatales destinados para racionalizar el uso del suelo, determinando específicamente en cada caso el factor de ocupación de la tierra, las zonas comerciales, industriales, zonas mixtas, las densidades poblacionales por zona, etc.
Concretamente vamos a ver el caso de los Clientes que me plantearon la siguiente consulta: ..."tengo un terreno en la Ciudad de 10m de frente por 30 m de fondo, aproximadamente. En él hay construídas (y declaradas) 2 casas contiguas, con accesos separados y perfectamente definidos....puedo hacer la división de ambas casas?".....La respuesta fué que por el régimen de loteo (parcelamiento) mediante una mensura y división en 2 lotes, no, porque los indicadores de uso del suelo no lo permiten dado que hay que tener mínimos de frente y superficie (relacionados entre sí) que aquí no se cumplen, pero cabe la posibilidad de hacer una división en Propiedad Horizontal que no divide el suelo, pero que dá, en éste caso dos dominios perfectamente legales, sobre la misma parcela creando el condominio sobre ésta última, y se llaman Unidades Funcionales....." Cómo es éso?".... En 1er. lugar hay que obtener el plano de obra aprobado por la Municipalidad respectiva, conforme a obra existente y edificada sobre el lote en cuestión. El municipio autoriza y/ó permite el empadronamiento, ó no, de las obras a construir, en construcción, ó construídas. Con ése plano de obra, debidamente aprobado por el Municipio, se puede confeccionar el Plano de Subdivisión en Propiedad Horizontal para obtener la división solicitada. De la misma manera se puede extrapolar el tema a más Unidades Funcionales, es decir más de dos casas como fué el caso del ejemplo antedicho, ó en los casos factibles y permitidos hasta edificios, siempre dentro del marco de la Ordenanza Municipal vigente.
El ejemplo citado también es aplicable a locales comerciales, que serán Unidades Funcionales destinadas a ésos fines.
También se dan los casos en que conviven ambas finalidades, es decir Unidades Funcionales destinadas a viviendas y Unidades Funcionales destinadas a locales comerciales, oficinas, etc.
Tal y como quedó dicho y claramente especificado en párrafos anteriores, se desprende que la subdivisión en Propiedad Horizontal se puede realizar para edificios a construir, en construcción y construídos, en todos los casos como también quedó aclarado, con el Plano de Obra debidamente aprobado por el Municipio.
Para una mejor interpretación de todos los tópicos y ejemplos más arriba citados, consulte a su AGRIMENSOR de confianza que con seguridad le ampliará la información y despejará sus dudas al respecto.
Si desea contactarme: agrimensoralvarez@gmail.com
jueves, 26 de marzo de 2009
jueves, 29 de enero de 2009
que es la USUCAPION?
Los párrafos que a continuación se desarrollan sobre la USUCAPION están escritos con el sólo fin de colaborar con el público que consulta sobre éste tema, en base a experiencias propias y la correspondiente bibliografía.
La Usucapión es la institución del Derecho Civil que provee una herramienta legal por medio de la cual se le permite a quien posee un bien inmueble, por ejemplo una casa, ó parcela ya sea urbana ó rural, etc. y durante un tiempo claramente establecido por la ley respectiva, la posibilidad de realizar los trámites pertinentes para la obtención del título de propiedad del bien de que se trate.
Porqué la ley contempla esta figura?
Es el caso de quien luego de haber tenido “ánimo de poseer” la misma cierto tiempo, y la ha ocupado pacífica y legalmente y la ha cuidado, mantenido y mejorado tratándola como propia, abonando además los impuestos que por ley corresponde pagar a la Provincia y el Municipio donde se halla situada la parcela, ha quedado evidenciado su deseo de poseerla.
Para ésto entonces, se valorará, a través del juicio de Usucapión, que ha hecho ésta persona para merecer que se le otorgue tal carácter de propietario sobre la misma.
El juicio se tramitará en el lugar y ante los Tribunales de donde está ubicado el inmueble. Será iniciado por el interesado, y las pruebas requeridas serán entre otras:
a) Testigos: Los mismos deberán dar fé de haber visto habitando al interesado tal inmueble durante todo el tiempo que la ley marca, y todo lo que pueda agregar en relación a lo que ésta persona ha efectuado en el mismo (el mantenimiento, las mejoras, etc.)
b) Pruebas, con comprobantes, de las mejoras como por ejemplo la conexión de los servicios (luz, gas, agua, etc.) alambrados, muros, construcciones y edificaciones en general. También se pueden aportar como pruebas las facturas, comprobantes de pagos, ó recibos de servicios y/ó trabajos realizados en general sobre el bien.
c) Asimismo, y como quedó dicho más arriba, prueba sumamente relevante será el pago de todos los impuestos y/o tasas y/o servicios desde el inicio de la posesión.
(si no estàn pagas, no es conveniente pagarlas de una sola vez, si no a lo largo del tiempo tal y como transcurre éste, y en coincidencia con los respectivos vencimientos)
d) Mensura de Posesión, es la mensura efectuada por el Agrimensor que mide la propiedad poseída, y que una vez aprobado el plano correspondiente a tal medición se inscribe oficialmente en todos los estamentos estatales habilitados al respecto.
Cuál es el tiempo que debe transcurrir según la ley para ejercer ése derecho?
1) Serán 20 años que deben ser contínuos y sin que nadie -con legítimo derecho- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños).
Este ocupante o futuro propietario, próximo a realizar la usucapión, es considerado, (y ésto es sólo un término) POSEEDOR DE MALA FE, entendiéndose como buena o mala fé en razón del título que pueda mostrar como ocupante en relación al inmueble que reclama.
2) Si tiene el documento que pruebe que es POSEEDOR DE BUENA FE (un boleto de Compra Venta al Dueño original, por ejemplo), éste le permitirá validar su situación por medio del juicio de Usucapión a los 10 años.
Para una mayor y más amplia información sobre el tema consulte a su AGRIMENSOR de confianza.
Si desea contactarme: agrimensoralvarez@gmail.com
La Usucapión es la institución del Derecho Civil que provee una herramienta legal por medio de la cual se le permite a quien posee un bien inmueble, por ejemplo una casa, ó parcela ya sea urbana ó rural, etc. y durante un tiempo claramente establecido por la ley respectiva, la posibilidad de realizar los trámites pertinentes para la obtención del título de propiedad del bien de que se trate.
Porqué la ley contempla esta figura?
Es el caso de quien luego de haber tenido “ánimo de poseer” la misma cierto tiempo, y la ha ocupado pacífica y legalmente y la ha cuidado, mantenido y mejorado tratándola como propia, abonando además los impuestos que por ley corresponde pagar a la Provincia y el Municipio donde se halla situada la parcela, ha quedado evidenciado su deseo de poseerla.
Para ésto entonces, se valorará, a través del juicio de Usucapión, que ha hecho ésta persona para merecer que se le otorgue tal carácter de propietario sobre la misma.
El juicio se tramitará en el lugar y ante los Tribunales de donde está ubicado el inmueble. Será iniciado por el interesado, y las pruebas requeridas serán entre otras:
a) Testigos: Los mismos deberán dar fé de haber visto habitando al interesado tal inmueble durante todo el tiempo que la ley marca, y todo lo que pueda agregar en relación a lo que ésta persona ha efectuado en el mismo (el mantenimiento, las mejoras, etc.)
b) Pruebas, con comprobantes, de las mejoras como por ejemplo la conexión de los servicios (luz, gas, agua, etc.) alambrados, muros, construcciones y edificaciones en general. También se pueden aportar como pruebas las facturas, comprobantes de pagos, ó recibos de servicios y/ó trabajos realizados en general sobre el bien.
c) Asimismo, y como quedó dicho más arriba, prueba sumamente relevante será el pago de todos los impuestos y/o tasas y/o servicios desde el inicio de la posesión.
(si no estàn pagas, no es conveniente pagarlas de una sola vez, si no a lo largo del tiempo tal y como transcurre éste, y en coincidencia con los respectivos vencimientos)
d) Mensura de Posesión, es la mensura efectuada por el Agrimensor que mide la propiedad poseída, y que una vez aprobado el plano correspondiente a tal medición se inscribe oficialmente en todos los estamentos estatales habilitados al respecto.
Cuál es el tiempo que debe transcurrir según la ley para ejercer ése derecho?
1) Serán 20 años que deben ser contínuos y sin que nadie -con legítimo derecho- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños).
Este ocupante o futuro propietario, próximo a realizar la usucapión, es considerado, (y ésto es sólo un término) POSEEDOR DE MALA FE, entendiéndose como buena o mala fé en razón del título que pueda mostrar como ocupante en relación al inmueble que reclama.
2) Si tiene el documento que pruebe que es POSEEDOR DE BUENA FE (un boleto de Compra Venta al Dueño original, por ejemplo), éste le permitirá validar su situación por medio del juicio de Usucapión a los 10 años.
Para una mayor y más amplia información sobre el tema consulte a su AGRIMENSOR de confianza.
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viernes, 23 de enero de 2009
Amojonamiento qué es? para qué sirve?
Los párrafos que más abajo se describen, están escritos en base a experiencias laborales, y con el fin de dar respuesta a muchas de las consultas que al respecto realiza el público.
El AMOJONAMIENTO es la herramienta de trabajo que nos permite la delimitación adecuada de un predio, conforme a documentación y hechos existentes que facilitarán la colocación de los indicadores - "mojones" - en los vértices del inmueble de que se trate, tanto en zona urbana, como rural.
El beneficio, tanto en áreas urbanas como rurales, es la correcta implantación de la propiedad, lo que permite evitar las ocupaciones indebidas y sus posteriores consecuencias civiles.
El trabajo consiste primero en la adquisición de TODOS los antecedentes catastrales y registrales, luego el relevamiento de todos los hechos existentes y de significancia en la zona de incumbencia, y después con toda la información así obtenida se realiza el estudio que posibilita la posterior determinación del sitio preciso y adecuado para la implantación y colocación de los respectivos delimitadores.
Los sistemas de medición han mejorado, y mucho, con el tiempo y con el avance de la tecnología, hechos éstos que optimizan las posibilidades de poder volcar los conocimientos profesionales y la experiencia del Agrimensor al servicio de la Comunidad en cada trabajo que éste realiza.
Un amojonamiento del bien inmueble, realizado a tiempo y antes de comenzar a realizar las mejoras y/ó edificaciones dentro del mismo, evita dolores de cabeza y posibles problemas entre vecinos en el futuro.
Para una mayor y más amplia información al respecto, consulte con su AGRIMENSOR de confianza.
Si desea contactarme: agrimensoralvarez@gmail.com
El AMOJONAMIENTO es la herramienta de trabajo que nos permite la delimitación adecuada de un predio, conforme a documentación y hechos existentes que facilitarán la colocación de los indicadores - "mojones" - en los vértices del inmueble de que se trate, tanto en zona urbana, como rural.
El beneficio, tanto en áreas urbanas como rurales, es la correcta implantación de la propiedad, lo que permite evitar las ocupaciones indebidas y sus posteriores consecuencias civiles.
El trabajo consiste primero en la adquisición de TODOS los antecedentes catastrales y registrales, luego el relevamiento de todos los hechos existentes y de significancia en la zona de incumbencia, y después con toda la información así obtenida se realiza el estudio que posibilita la posterior determinación del sitio preciso y adecuado para la implantación y colocación de los respectivos delimitadores.
Los sistemas de medición han mejorado, y mucho, con el tiempo y con el avance de la tecnología, hechos éstos que optimizan las posibilidades de poder volcar los conocimientos profesionales y la experiencia del Agrimensor al servicio de la Comunidad en cada trabajo que éste realiza.
Un amojonamiento del bien inmueble, realizado a tiempo y antes de comenzar a realizar las mejoras y/ó edificaciones dentro del mismo, evita dolores de cabeza y posibles problemas entre vecinos en el futuro.
Para una mayor y más amplia información al respecto, consulte con su AGRIMENSOR de confianza.
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ESTADO PARCELARIO
Con el fin de dar respuesta a las consultas que en general realiza el público, más abajo se desarrolla un escrito en base a experiencias y bibliografía al respecto. A partir del mes de Octubre del año 1994, mediante la Ley nº 10707, se estableció la obligatoriedad de realizar el ESTADO PARCELARIO para toda acción de compra-venta (a través de escritura pública ante Escribano) de Bienes Inmuebles dentro del ámbito de la Provincia de Buenos Aires. La misma ley contempla cada caso en particular, y cuando corresponde, ó no, realizar el mismo y los tiempos de vigencia respectivos. ¿Qué es ? ¿De qué se trata ? | ||||||||
¿Quién lo puede realizar ?
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¿Qué necesito para hacer el trámite?
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Qué es la AGRIMENSURA?
La AGRIMENSURA fue considerada antiguamente la rama de la topografía, destinada a la delimitación de superficies, la medición de áreas y la rectificación de límites.
En la actualidad la comunidad científica internacional reconoce que es una disciplina autónoma, con estatuto propio y lenguaje específico que estudia los objetos territoriales a toda escala, focalizándose en la fijación de toda clase de límites.
De éste modo produce documentos cartográficos e infraestructura virtual para establecer planos, cartas y mapas, dando publicidad a los límites de la propiedad privada ó del estado. Con el fin de cumplir su objetivo, la Agrimensura se nutre de la topografía, geometría, la ingeniería, la trigonometría, las matemáticas, la física, el derecho, la geomorfología, la arquitectura, la historia y recientemente de la computación, los sistemas y la tecnología digital.
El AGRIMENSOR es un Profesional con incumbencia, desde el punto de vista topográfico, catastral y urbanístico, en todos los temas de la ingeniería civil, vial y de transporte, hidráulica, sanitaria, electroductos, gasoductos, oleoductos, construcciones urbanas, ordenamiento territorial, etc....
Para una mejor y más amplia información al respecto, consulte a su AGRIMENSOR de confianza.
Si desea contactarme: agrimensoralvarez@gmail.com
En la actualidad la comunidad científica internacional reconoce que es una disciplina autónoma, con estatuto propio y lenguaje específico que estudia los objetos territoriales a toda escala, focalizándose en la fijación de toda clase de límites.
De éste modo produce documentos cartográficos e infraestructura virtual para establecer planos, cartas y mapas, dando publicidad a los límites de la propiedad privada ó del estado. Con el fin de cumplir su objetivo, la Agrimensura se nutre de la topografía, geometría, la ingeniería, la trigonometría, las matemáticas, la física, el derecho, la geomorfología, la arquitectura, la historia y recientemente de la computación, los sistemas y la tecnología digital.
El AGRIMENSOR es un Profesional con incumbencia, desde el punto de vista topográfico, catastral y urbanístico, en todos los temas de la ingeniería civil, vial y de transporte, hidráulica, sanitaria, electroductos, gasoductos, oleoductos, construcciones urbanas, ordenamiento territorial, etc....
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